財經 2022-06-16 21:25 作者:好消息    瀏覽:11043    

一棟擠滿了全球500強企業的寫字樓和一家親民的麥當勞餐廳,在絕大多數情況下是沒什么可比性的。但有一種例外,是將它們都放在一個名為“LEED”的標準下考核——前者也許只能拿到水平較高的“金級”,而后者有機會沖擊最高標準的“鉑金級”。只要有了比較,勝負欲自然容易被點燃。地產咨詢機構第一太平戴維斯的高級助理董事李旭,在北京就接到過一些急切的客戶委托,“他們會說,這個改造項目您趕緊給想想辦法,做個LEED認證吧。我周圍4個樓都做LEED了,不做不就是后進了么?”地產商爭先恐后想要認證LEED,這一源自美國的綠色建筑認證標準在中國步入了“快進”模式。數據顯示,中國內地僅2021年就認證了1153個LEED項目,比上一年增長超過30%;以認證項目的總面積計算,中國已經連續6年成為LEED在美國之外最大的區域市場。另一個來自英國的“健康建筑”認證體系WELL,也見證了類似的發展速度。其2021年數據顯示,中國內地正以2200萬平方米的總注冊認證面積,在全球各區域市場中排名第一?!叭绱烁叩臒崆橐馕吨?,中國人可能比過去更意識到工作、生活、學習和娛樂的實體空間對健康至關重要?!眹HWELL建筑研究院曾這樣評價。不時反復的新冠疫情,以及“碳達峰、碳中和”目標的明確提出,可能確實讓中國人對“綠色”“健康”等字眼的敏感度大幅提升,也讓LEED和WELL這樣的認證體系抓住了最好的發展時機?!?020年我們已經感受到了市場態度的轉變,到了2021年‘雙碳’目標提出后,(LEED認證在中國的)市場需求就被進一步催化了?!泵绹G色建筑協會(USGBC)北亞區總監王婧對《第一財經》YiMagazine表示。LEED的英文全稱為Leadership in Energy & Environmental Design Building,也就是“能源及環境設計先鋒”評估體系。它是美國綠色建筑協會在1998年達成的最重要成果之一,最早用于評估白宮的綠色改造成果,此后逐步完善為涉及多個建筑、規劃方向的評估體系。目前,小到住宅、學校和零售門店,大到寫字樓、居住社區,甚至是城市,不管是新建項目,還是已運行多年的老項目,幾乎都可以匹配到相應的LEED細分類目。所有項目都可以按照110分的最高分,被分為認證級(40至49分)、銀級(50至59分)、金級(60至79分)、鉑金級(80分及以上)4檔。在制定標準的USGBC與反映評估結果的LEED之間,還有專門的評估和培訓機構GBCI,以及專營認證業務的顧問(通常都擁有LEED AP專業資質證書)如果用學校與考試來打比方,USGBC就是確定打分標準的高層,GBCI是閱卷處和教師培訓處,咨詢顧問是老師,而不同等級的LEED評定,就是考生拿到的成績等級。在王婧的印象中,國內最早愿意來“考”LEED的,多為跨國企業進入中國時為其租用的辦公空間申請LEED室內設計與施工認證;從地產開發的角度,港資背景、對可持續發展有前瞻性規劃的地產開發商則是先行者。比如太古地產,不僅所有的自建項目都申請了LEED認證,在為商場和寫字樓招募租戶時,也會優先考慮遵循可持續發展理念的公司。而在內地市場,從LEED在2005年認證的首個項目“科技部節能示范大樓”就可以看出,其早期價值,更多體現在與政府合作的“示范性”上。彼時,中國也在開發自己的綠色建筑評價標準,以加速與發達國家接軌。在全球范圍內,當時除美國的LEED之外,還有英國的BREEAM、日本的CASBEE、法國的HQE等多種綠色建筑認證體系。各類認證的核心思想相對趨同,但細節上有本地化差異?!熬G色建筑評價標準各國都在搞,發達國家起步早、水平高,但我們在綠色建筑方面絕不搞與國際接軌。因為各國國情不同,氣候、環境、資源、經濟、文化條件不一樣,不可能有相同的綠色建筑標準?!?006年首版《綠色建筑評價標準》發布后,其主編王有為在接受行業期刊《建設科技》采訪時曾這樣表示。王婧告訴《第一財經》YiMagazine,LEED標準在走向美國之外的全球市場時,確實也遇到過與當地規定相沖突的情況。比如吸煙,LEED明確規定“不得在建筑物內吸煙”,而日本開發商幾乎都會在寫字樓內配備一個吸煙室。為了增強LEED在全球的普適性,LEED此后在日本吸收了當地的法規,通過對吸煙室排風等的嚴格規范,替代了美國規范中的相應部分。但進入中國市場后,LEED基本沒有遇到過這樣的阻礙。一方面,《綠色建筑評價標準》幾經修訂,但把認證重心放在了對政府樓宇、公共建筑的強制要求上,而不是以寫字樓為代表的商業物業,與LEED的關注重點并不沖突。另一方面,中國過去數十年來,有大量的新建項目和總體規劃,在顧問的引導下,很容易從開發早期就盡可能貼近LEED的認證要求。USGBC也在強化與大型項目的前期合作、溝通。拿到全球首個“LEED城市鉑金級認證”的北京大興國際機場臨空經濟區,就幫助USGBC豐富了自己的業務體系。李旭對《第一財經》YiMagazine表示,自2018年起,LEED認證在中國的覆蓋面已不局限于一線城市,在新一線、二線、三線城市也都在快速增長。此外,市場對LEED的認知也有了顯著提升?!翱赡茉?017年,還有客戶會問我:什么是LEED?認證了有什么好處?而到了現在這個階段,我們覺得LEED已經不需要解釋了,和客戶可以直接談執行過程。這是很大的進步?!崩钚裾f。如果說綠色建筑標識在中國,更多是一種強制性的認證,那么驅動LEED等國際化認證標準在華發展的,主要就是市場化的需求。首先,商業樓宇的開發商、運營商,對于租戶品質,以及租金、空置率等指標都較為敏感。如果想要爭取一個國際品牌乃至全球500強公司入駐,樓宇有LEED認證往往就是重要的先決條件之一,因為這符合租戶“全球一致”的環境標準。對于國際化程度特別高,或者說特別“要強”的項目來說,在LEED之外,國際級的綠色建筑認證,甚至是“多多益善”。一個典型案例,就是位于北京的亞投行總部大樓“亞洲金融大廈”。在LEED鉑金級認證之外,它也拿下了中國綠色建筑認證最高的“三星級”。而按照項目設計方、清華大學建筑學院教授林波榮的說法,亞洲金融大廈在設計時還對標了德國DGNB、英國BREEAM和WELL三大認證體系的“高星級標準”。位于北京的亞投行總部大樓“亞洲金融大廈”。在LEED鉑金級認證之外,它也拿下了中國綠色建筑認證最高的“三星級”。反過來說,綠色認證對于租戶的吸引力越大,也就越有利于寫字樓提升租金水平,甚至是在下次交易時,提升股東的投資回報率。2022年年初,地產咨詢機構仲量聯行在一篇名為《中國綠色建筑是否存在租售溢價?》的報告中指出,截至2021年上半年,經過LEED認證或國內綠色建筑認證的物業,在北京、上海、廣州、深圳和成都均有可觀的租金溢價。相比于同區位、同樓齡的非綠色認證辦公樓,綠色建筑的平均租金可以高出10.0%至13.3%?!半m然很難說有了LEED、WELL認證的樓,就一定能在交易溢價上有非常明顯的反映,但在前期評估中,綠色認證肯定是要點之一?!崩钚駥Α兜谝回斀洝穀iMagazine介紹,市場上也有按照LEED、WELL標準改造樓宇后,重新包裝再上市交易的情況,“相比之前,資產估值和市場吸引力都有明顯提升?!边@種樓宇改造與認證所帶來的成本增長,也更容易被租金和投資回報的上漲所消化。根據USGBC的統計數據,與LEED新建或重大改造相關的項目平均認證費用為3920美元(約合24960元人民幣);既有項目的認證費用約為1.8萬元人民幣。不過,既有項目的LEED認證需要每3年重新認證一次。在USGBC看來,相比于靠前期一次性投入就容易獲得高分的新建項目,“建筑投入運營之后的表現,才能直接證明LEED認證建筑是否按照預期實踐了綠色設計?!倍袝r候,這種綠色標準并不需要大規模的改造投入,反而在日?;目沙掷m探索中就可以實現。2022年年初拿到亞洲范圍內首個LEED 4.1版“既有社區”金級認證的上?!皡R龍新城”小區,就是一個“省錢”的認證案例。上海麥當勞中國總部旗艦餐廳是內地首家獲得LEED鉑金級認證的餐廳。這個小區建成于2002年,由上海地方國資背景的公司開發,項目地理位置不錯,但品質與周邊的頂級社區顯然有差距。此次能拿到LEED認證,主要靠的是改善社區綠化、修訂應急管理措施、體系化的節能減排改造、節水及循環用水,以及居民自行組織的社區舊物交換平臺等一系列小改進。而這些舉措,幾乎又能與LEED認證體系中的得分點對應,因而拿下了較高的分數。綠色標準之所以首先流行于太古地產這樣的港資房企之間,除了理念的前瞻性外,還有來自信息披露制度的壓力。太古地產開發的北京頤堤港,2019年獲LEED建筑鉑金級認證。港交所集聚了大量房地產上市公司。從2012年起,港交所發布的《ESG報告指引》就建議上市公司自主披露公司當年與環境(Environmental)、社會(Social)、公司治理(Governance)相關的重要信息。目前,港交所已經強制要求這部分ESG內容與上市公司年報同步發布。對公司而言,工作和經營場所的綠色化,既可視作環境保護方向的亮點,也可視作重視社會責任、增加員工福祉的手段。在房企之外,諸如騰訊、阿里巴巴、萬國數據、京東這樣的技術企業,也在給數據中心、倉儲物流中心,乃至園區廠房等項目做LEED認證,“目前香港的上市公司都在給自己的ESG報告尋找一些能寫故事的亮點,互相之間也有競爭壓力。各類綠色建筑認證,恰好是可以量化證明其表現的方法?!蓖蹑簩Α兜谝回斀洝穀iMagazine表示。以LEED為代表的國際綠色認證標準,都會將評定過程拆解為多個具體的方向、數十條環節和上百項要求,逐項打分,是非常量化的考核體系。這對于運營方、品牌方全方位理解“綠色”這個模糊的概念,本身就有好處。一個可以佐證的事實是:LEED AP的資質近年來在地產開發商、運營商和建筑事務所中熱度持續提升,本質上也是從業者希望更加了解標準和打分制度的結果。2018年,麥當勞中國曾提出聚焦綠色餐廳、綠色供應鏈、綠色包裝和綠色回收四大方向的可持續發展計劃。其中,“綠色餐廳”的部分正以中國市場上首個LEED“批量認證”方案推進。截至2022年3月,麥當勞中國獲得LEED各級別認證的“綠色餐廳”已達1200家,其中50%位于中國的二線、三線城市。麥當勞中國對《第一財經》YiMagazine表示,過去餐廳的建造裝修標準與公司全球標準一致,“與LEED認證要求的最大差距,在于數據上的量化。比如某個面積的餐廳、某個檔次的排風量,需要滿足一定小時數的排風凈化才可以交付使用?!睘榇?,麥當勞中國不僅修訂了原先的標準,還對設計、建材和設備的供應商做了多輪培訓?!安⒉皇钦f他們原本不達標,而是我們要求他們學會使用LEED認證的邏輯和方式來做項目管理和數據計算?!边@也進一步提升了供應商的資質水平,以及施工現場的管理要求。李旭認為,基于能源、水等指標的“量化”管理優勢,往往也能反映在樓宇的運營數據上?!皹怯畹某钟姓?、管理者,對于這部分感受是最深的。他能看到,通過技術手段,能耗和碳排放有降低,財務報表上也有變化?!丙湲攧谥袊念A測是:到2022年年底,麥當勞中國獲得LEED認證的餐廳將達1800家,每年減排總計可達約6萬噸;每1000家綠色餐廳一年的節電總量,相當于減少二氧化碳排放超過3萬噸。麥當勞浙江溫州五馬街餐廳是中國第800家LEED認證綠色餐廳。但此次接受《第一財經》YiMagazine采訪的從業者普遍認為,對于建筑的實際使用者,如公司人、物業及保潔人員,或者步入GUCCI和麥當勞門店的消費者,像LEED這樣的綠色認證不會帶來太多直觀感受上的差異,需要靠其他方法“補充證明”。李旭手頭正在服務的一個項目,客戶就想通過WELL認證來強調設計方案中的體驗感。與LEED更關注建筑本身、強調環保和可持續略有不同的是,WELL更多探索的是建筑與使用者的健康福祉之間的關系,更關注“人”?!坝∠蟊容^深的是樓里有獨立的母乳室,有沙發、有冰箱,可以獨立上鎖,也是照顧了職業媽媽對私密空間的需求。以前泵奶這樣的需求,可能只能去洗手間,不太衛生,自己感受也不好?!崩钚裾f。諸如星巴克這樣的大型品牌,也在探索“自定標準”的可能性。2018年,星巴克與世界自然基金會(WWF)合作推出了自己的綠色門店開源框架,并從美國本土市場開始改造門店。2021年9月底,星巴克中國也在上海開出了這一體系下的國內首家綠色門店“向綠工坊”。實際上,星巴克與USGBC早在2001年就有過合作,幫助后者探索了零售門店的綠色認證標準,并于2005年開設了第一家獲得LEED認證的星巴克門店。截至2021年年中,星巴克全球共有1600余家符合LEED認證的門店,但這一進展要遠遠落后于它提出的“2025年要在全球建設和改造出1萬家綠色門店”的目標。星巴克放棄成熟標準、自創新標準的原因之一,可能是其特許經營模式帶來的改造限制。而對于麥當勞中國來說,2017年被中信為首的財團收購20年的特許經營權,是門店大規模拿到LEED認證的基礎?!安皇撬械柠湲攧?,都能選址在一線城市的高標準商場或是寫字樓里,尤其是現階段的新店,都在拓展低線市場,可能就開在一個縣城里。雖然多數門店現在設定的認證目標是基線標準,但能保證所有門店都達到LEED的認證標準,是很不容易的?!蓖蹑簩Α兜谝回斀洝穀iMagazine表示。麥當勞中國也回應稱,目前公司約75%的LEED認證門店為最基礎的“認證級”,另有3家金級認證餐廳和一家位于上??偛績鹊你K金級認證餐廳。此后,公司會“根據不同的業務發展需求,來推進麥當勞餐廳LEED認證的進展”。消費者并不一定會認為一家拿到LEED認證的麥當勞或者一家更加綠色的星巴克有多特別,但對于一些大公司而言,類似“可持續發展”這樣的關鍵詞,在集團戰略中永遠可以成為亮點。而對于更多已經從綠色改造和認證中嘗到甜頭的開發商來說,在認證中拿下鉑金級,甚至博得高分,已經成了新的目標。截至2021年年底,中國市場出現過4個在LEED認證中得分超過100分的鉑金項目,均是針對既有項目的運營成果認證。李旭曾經參與過101分的北京環球金融中心項目認證。雖然為這個項目做了諸如冷機節能改造、更換LED光源、改進室外草坪噴灌方式之類的改造,但能拿到高分,主要還是因為“孩子本身是學霸”——這棟樓在2010年建成時,就是亞洲面積最大的LEED“結構及外立面”鉑金級認證新建項目?!艾F在我接觸到的客戶,基本都是要爭奪鉑金的。就像考學校,既然能上大學,就要盡自己所能考最好的學校。不過,我也希望和客戶形成一個共識:如果是應試的話,可以考出很高的分數;但讓團隊在綠色運營方面有提升、讓樓宇有亮點,才是更理想的狀態?!辈贿^,這些綠色標準在誕生地正在遭受挑戰。2015年,一直專注于綠色建筑的建筑師諾曼·福斯特在哈佛綠色建筑與城市中心的一場講座中也指出LEED的評估標準需要改進,“真正的綠色建筑需要從更具廣度與更具歷史角度出發做設計。我們現在可以以另一個有趣的方式去衡量這些指標,比如:可以觀測人進入建筑環境后血液循環的變化,以及用技術手段去測量建筑與自然的交互?!薄啾确夏稠椌G色標準,他們主張更負責任的建筑實踐。

 
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